Собственник предоставил в аренду землю под строительство, а арендатор, в свою очередь обязался передать в собственность некую долю от общей площади помещений построенного здания. Как правило, в договорах указываю процентное соотношение от общей площади будущего здания.
Очевидно, что основная проблема состоит в том, что на день совершения сделки в договоре нет описания его объекта, поскольку как такового объекта еще нет, и нельзя дать точное описание, указать его площадь в договоре и т. д.
Однако именно это, очевидное с точки зрения повседневной логики, обстоятельство может повлечь за собой признание такой сделки незаключенной по причине несогласованности предмета договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).
Решение было предложено еще в 2011 году, когда ВАС России предписывал для индивидуализации предмета договора указывать в договоре его кадастровый номер.
Если же таковой отсутствует, то индивидуализация может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, которого еще нет:
- местонахождения;
- ориентировочной площади;
- иных характеристик и свойств, в том числе определенных проектной документацией (постановление Пленума ВАС России от 11.07.11 № 54).
Кроме того, в договоре должна быть указана цена продаваемого имущества, которая может быть установлена как за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ разъяснил также, что действующее законодательство допускает заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, причем отсутствие у продавца на день заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора), само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
ГК РФ не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).
Если же в договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта, но они имеются в акте приема-передачи (составленном во исполнение заключенного договора), то такой договор считается заключенным.
Недавним Постановлением Президиума ВАС России от 04.06.13 № 18221/12 по делу № А68-2003/12 сделан еще ряд ценных выводов, которые также повлияют на позицию судов относительно заключения договоров в отношении еще не созданной вещи.
Так, ВАС еще раз подчеркнул, что гражданское законодательство не запрещает:
- заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь;
- выделять такую долю в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.
То есть, если сторонами по договору аренды земельного участка, предоставленного под цели строительства, определено, что передаче подлежит доля в общей площади возведенного здания, то это не свидетельствует о несогласованности предмета договора и о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора.
Лишь в случае невозможности передать индивидуально-определенную вещь арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в порядке статьи 398 ГК РФ.
Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости может быть индивидуализирован путем представления стороной договора доказательств, подтверждающих направленность действительной воли сторон на передачу конкретного объекта.
Только если суд придет к выводу о том, что стороны на самом деле не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество будет передано, то такой договор не может считаться заключенным.
Несмотря на то, что на практике доля в будущем объекте недвижимости индивидуализируется путем указания процентов от общей площади объекта, например, 10% от общей площади здания, случалось, что суды признавали несогласованным предмет договора, обозначенного в процентном соотношении.
Однако Президиум ВАС России указал однозначно: будущая вещь считается индивидуализированной, если стороны согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.
Следующие обстоятельства позволяют индивидуализировать объект недвижимого имущества:
- согласование сторонами характеристик земельного участка и исполнение договора в части передачи земельного участка в аренду;
- наличие документов, подтверждающих постановку земельного участка на кадастровый учет, документов, содержащих данные об общей площади жилого дома, а также акта ввода жилого дома в эксплуатацию.
При возникновении спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд, установив волю сторон, может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана, на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре (в иных документах), или критериев и условий, следующих из поведения сторон.
ВАС России указал на два способа преодоления неопределенности объекта недвижимости:
- посредством установления действительной воли сторон, направленной на передачу конкретной недвижимой вещи по договору купли-продажи;
- путем самостоятельного определения недвижимой вещи, которая должна быть передана по договору купли-продажи, на основании ряда критериев.
В заключение отметим, что названное постановлением Президиума ВАС России от 04.06.13 № 18221/12 по делу № А68-2003/12 содержит оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу.
Таким образом, если имеется вступившее в законную силу судебное решение аналогичному делу, принятое на основании нормы права в ином истолковании, то оно может быть пересмотрено в порядке 5 части 3 статьи 311 АПК РФ (в отсутствие иных препятствий).