Применительно к расчету НФДЛ установлены два ключевых элемента:
- налоговая база – доход физического лица;
- налоговая ставка — размер налога на каждый вид дохода.
Основная ставка НДФЛ – 13%, — применяются почти ко всем видам доходов, в том числе и к доходам от продажи недвижимости (п. 1 ст. 224 НК РФ), причем налоговая база может быть уменьшена:
- на сумму налогового вычета ИЛИ
- на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение объекта недвижимости (ч. 3 ст. 210 НК РФ).
Если человек получил доход от продажи недвижимости, в том числе квартиры, то размер налогового вычета составляет 1 000 000 руб. Для определения суммы НДФЛ надо от цены квартиры отнять 1 млн. и результат умножить на 0,13.
Правом на данный налоговый вычет можно воспользоваться только один раз в течение налогового периода — календарного года.
Можно не использовать налоговый вычет, а уплатить налог 13 % с разницы между доходом от продажи квартиры и документально подтвержденными расходами на ее приобретение. Этот вариант предпочтительнее, если подтвержденные расходы превышают 1 млн. руб.
К расходам на приобретение квартиры могут относиться:
- затраты на приобретение квартиры, в том числе на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья;
- разработка и анализ проектно-сметной документации;
- покупка различных строительных (отделочных) материалов;
- расходы на оплату строительных (отделочных) работ;
- затраты на подключение различных коммуникационных сетей (водоснабжение, газоснабжение, водоотведение, электрические сети).
Расходы на отделку или достройку могут учитываться при условии, что в договоре купли-продажи недвижимости указано, что приобретается объект незавершенного строительства или объект без отделки (подп. 4-5 п. 3 ст. 220 НК РФ)
НДФЛ не платится:
- когда реальная стоимость сделки меньше 1 мнл, ИЛИ
- если доход от продажи не превышает расходов на приобретение данного объекта недвижимости;
- если недвижимость находилась в собственности более трех лет (с 1 января 2016 года – более пяти лет, исключения предусмотрены в п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Велик соблазн занизить стоимость квартиры в договоре? В таком случае имейте в виду, что:
- продавец не вправе будет потребовать свыше той суммы, что указана в договоре;
- налоговый орган вправе через суд оспорить сделку и требовать квалификации их как единой сделки купли-продажи на всю указанную в обоих договорах сумму;
- если доходы от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходы в целях налогообложения признаются равными кадастровой стоимости этого объекта (с 1 января 2016 года).