Reset

О психах и компенсациях

Просмотров: 424

Недавно рассказывали о том, что и как происходит, если выясняется, что другая сторона по сделке – недееспособна. То есть не просто психически ненормальный человек, но лицо, которое в силу своего заболевания не в состоянии руководить своими действиями, понимать их значение и т. д.

Теперь поговорим о том, что происходит, если этого риска не удалось избежать. Увы, последствия самые неприятные. Если сделка будет признана недействительной по причине недееспособности стороны, то применяются правила статьи 171 ГК РФ:

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Иными словами, надо вернуть все, полученное по сделке — или возместить стоимость полученного.  Для того чтобы обязать дееспособную сторону возместить еще и реальный ущерб, необходимо доказать, что эта сторона знала или должна была знать о недееспособности стороны другой.  Например, своими глазами видела справку из ПНД и (или) решение суда о признании недееспособным.

Впрочем, если в результате сделки недееспособный получил выгоду – предположим, по каким-то причинам получил за свою жилплощадь куда больше, чем она стоит на самом деле, — то совершенная им сделка может быть признана судом действительной. Требование об этом предъявляет не сам недееспособный, а его опекун.

Что до покупателя, то более всего занимает вопрос, можно ли получить какую-то компенсацию. Скажем, квартира приобретена в результате многоходовой комбинации, причем на самом первом этапе продавец не был дееспособным. Как решается вопрос с последним, в общем-то, не виноватым приобретателем?

В данном случае применяются правила статьи 302 ГК РФ и подается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд, как правило, признает, что имущество выбыло из владения лица, которое не было способно понимать значение своих действий, руководить ими и т. д., т. е. все последующие договоры заключены на основании ничтожной сделки – и, следовательно, являются НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.

Добросовестному покупателю самое время начать плакать. Есть, пожалуй, лишь одно утешение: статья 461 ГК РФ, на основании которой покупатель вправе требовать возврата денег от продавца.

  1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

  2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Обратите внимание на последний пункт, который часто «всплывает» в договорчиках xelj-маклеров.

Впрочем, есть еще одно утешение, о котором немногие знают – выплата компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Это выплата добросовестному приобретателю за счет казны (!). Чтобы появились основания потребовать ее выплаты, необходимо чтобы:

  • приобретатель был добросовестным (не знал и не мог знать о том, что совершаемая сделка ничтожна);
  • суд уже принял решение о возмещении вреда, причиненного вследствие утраты жилья;
  • это решение не было исполнено в течение 1 года со дня предъявления исполнительного листа к исполнению (в службу приставов).

Сумма компенсации должна быть равна реальному ущербу, но в любом случае не может превышать 1 млн. руб (ст. 31.1. Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).