Reset

Предварительный договор аренды заключен. Арендодатель отказывается заключать основной договор

Просмотров: 3295

ВАС России постановлением Пленума от 25.01.13 № 13 подтвердил возможность аренды будущей недвижимости, но участники делового оборота предпочитают оформлять предварительные договоры аренды с последующим заключением основного договора.

Часто арендодатели и арендаторы находят друг друга еще на стадии строительства здания.
Случается, что уже после того, как здание завершается строительством, его собственник всеми способами пытается избежать заключения долгосрочного договора.

На что стОит обратить внимание арендатору, если такой отказ не отвечает его интересам?

Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию и уж тем более дату заключения долгосрочного договора точно определить невозможно.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придется еще зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учетом отсутствия права собственности, договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, и гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).

В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам передумает заключать долгосрочный договор, и принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, арендатору придется быть весьма внимательным.

Например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.

Следует четко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.

Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истек, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, то принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.

Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.

Подписание краткосрочного договора аренды также не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Кстати, риск пропуска срока заключения долгосрочного договора возрастает, если стороны после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности заключают краткосрочный договор. Как правило, краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, и, с учетом того, что арендодатель может просто не сообщить о том, что право собственности зарегистрировано, можно просто упустить срок заключения основного договора.

Для того чтобы минимизировать риск такого умолчания, можно посоветовать арендатору периодически выписку из ЕГРП.

К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:
госрегистрация договора — это не разновидностью формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
закон устанавливает, что форма договора аренды – простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

В любом случае надо четко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждает в том числе и ВАС России, постановление Президиума от 25.09.12 № 6616/12).

Еще одна «невинная» хитрость, на которую часто идут арендодатели — это уклонение от заключения основного договора аренды по причине того, что, мол, уже заключен краткосрочный договор. В основном на такие хитрости провоцируют нормы договора, согласно которым краткосрочный договор считается возобновленным на неопределенный срок, т. е. когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновленным не на такой же, а на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Так, арендодатель и арендатор договорились заключить основной договор не позднее определенной даты. Срок действия предварительного договора ограничивается днем вступления в законную силу основного договора.

Далее стороны заключили допсоглашение, которым перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды.

Далее путем заключения еще пары дополнительных соглашений были перенесены сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договора, и, наконец, был подписан краткосрочный договор, срок которого был обозначен как 11 месяцев или до даты заключения долгосрочного договора.

В пределах срока, установленного последним допсоглашением, арендодатель обратился с предложением заключить долгосрочный договор на ранее согласованных условиях, и арендодатель отказал, сославшись на то, что:

предварительный договор прекратил действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды;
он не в состоянии заключить основной договор, поскольку объект уже находится у арендатора по краткосрочному договору.

Спор дошел до суда, дошло до ФАС округа, и в итоге он указал, что:
предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора;
воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды;
заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76-17329/2011).

Практика выявила следующие условия предварительного договора, которые может использовать арендодатель для того, чтобы избежать заключению основного договора

Это, например, установление конкретного дня, не позднее которой договор должен быть заключен. В случае если день настал, а право собственности еще не зарегистрировано, то, очевидно, нет смысла заключать основной договор. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение.

Помимо того, что арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию, есть еще два «узких места»: это условие о сроке заключения основного договора и об объекте.

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Но срок заключения основного договора увязывают, как правило, не конкретной датой, а днем регистрации права собственности на объект аренды (или же ко дню уведомления об этом, например, «в течение 10 дней после уведомления Арендодателем Арендатора о получении свидетельства о праве собственности»).

Статья 190 ГК РФ допускает устанавливать срок в зависимости от события, которое неизбежно должно наступить, причем независимо от воли и действий заинтересованных лиц, впрочем, как и иных (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.02 № 66).

Акт регистрации права собственности и уведомление об этом полностью зависит от волеизъявления и действий арендодателя, поэтому эти действия не могут быть расценены как неизбежные.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС России, если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС России от 18.05.10 № 1404/10).

Однако, поскольку этот вывод сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, то некоторые суды по-прежнему считают эти сроки неопределенными. И, кроме того, ссылаться на это разъяснение имеет смысл тогда, когда событие, указанное в предварительном договоре, уже наступило. Если же событием определено уведомление арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то срок нельзя считать определенным.

Что до объекта аренды, то, по общему правилу, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

И предварительный договор также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае договор нельзя считать заключенным (см., к примеру, определение ВАС России от 13.08.12 № ВАС-15200/11 по делу № А58-5257/10).

Однако очевидно, что на день заключения предварительного договора объект аренды (он ведь только строится) обладает лишь примерными характеристиками, и после того, как объект будет введен в эксплуатацию, характеристики вполне могут измениться.

И это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, просто упирая на то, что объект, указанный в предварительном договоре, просто отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.

Тут все зависит от того, насколько существенные эти расхождения, и можно ли с уверенностью установить объект недвижимости, относительно которого заключался договор.

В свое время ВАС России выработал рекомендации относительно индивидуализации будущего объекта недвижимости, в частности, путем указания сведений:
о местонахождении возводимой недвижимости;
об ориентировочной площади будущего здания или помещения;
об иных характеристиках, определенных в том числе в соответствии с проектной документацией (см. постановление Пленума ВАС России от 11.07.11 № 54).

В случае если объект аренды фактически был передан арендатору (например, для косметического ремонта, отделки и т. д.), то арендатор может ссылаться на то, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на то, что договор не заключен (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13).

Заключая разговор, следует еще раз подчеркнуть: если суд установит, что объект аренды описан максимально подробно (насколько это возможно), если описанные в договоре признаки позволяют с уверенностью определить объект аренды, то, скорее всего, арендодателя обяжут заключить основной договор.