Для расчета и экономии на арендной плате за последний месяц большое значение имеет момент прекращения договора. Для расчета последнего платежа имеет значение не столько дата прекращения договора, сколько возврата объекта аренды.
Арендатор, желающий расторгнуть договор, может:
- направить предложение о расторжении договора по взаимному соглашению сторон;
- отказаться от договора без обращения в суд, в одностороннем порядке в случаях, определенных договором или законом;
- расторгнуть договор через суд (при наличии оснований, предусмотренных законом или договором).
Делая выбор, следует помнить об особенностях определения момента прекращения аренды.
По соглашению сторон
Соглашение о расторжении договора аренды может быть заключено лишь в том случае если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
А если договор аренды был зарегистрирован? Надо ли регистрировать соглашение о расторжении такого договора или можно просто предъявить незарегистрированное соглашение о расторжении, и этого будет достаточно для исключения записи об аренде.
На первый взгляд, соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (за исключением случаев, предусмотренных нормативно-правовыми актами, договором или обычаем, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако, как указал в свое время ВАС России, в этом общем правиле речь идет о форме договора, а регистрация – не элемент формы договора (п. 9 информационного письма Президиума ВАС России от 16.02.01 № 59). Исходя из этого, правило, установленное статьей 452 ГК РФ, вроде бы не распространяется на соглашения о расторжении договора.
Однако информационное письмо выпущено в далеком 2001 году, а с 1 сентября 2013 в ГК РФ появилось еще одно правило: о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Строго говоря, в этой норме речь идет о сделке изменяющей, а не расторгающей другую сделку, следовательно, по логике, к расторжению договора она не должна применяться. Однако судебная практика пошла по пути признания обязательности регистрации соглашения. По крайней мере, такой позиции придерживаются суды в спорах, в которых одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды, или если регистрирующие органы отказывают в регистрации этого соглашения. И ссылаются суды при этом именно на пункт 1 статьи 452 ГК РФ.
Однако даже если регистрация соглашения о расторжении обязательна, то ее отсутствие еще не означает того, что договор действует.
К примеру, даже если договор аренды, подлежащий регистрации, не зарегистрирован, он все равно имеет обязательную силу для сторон, он как бы не существует лишь для третьих лиц.
Такая позиция отражена, в частности, в пункте 14 постановления Пленума ВАС России от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». По аналогии соглашение о расторжении договора, даже не зарегистрированное, для сторон действует.
В какой момент прекращаются арендные отношения, если стороны заключили соглашение. Если считать, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит госрегистрации, то надо признать, что соглашение вступает в силу только после регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Практика выработала другой подход: независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения о расторжении или с указанной в нем даты.
Таким образом, если подписано соглашение о расторжении и акт приема-передачи, по которому объект возвращается арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не со дня его регистрации.
Из этого следует, что арендодатель не будет иметь права требовать арендную плату за период со дня подписания соглашения до даты его регистрации (см., к примеру, определение 11-го арбитражного апелляционного суда от 10.04.13 по делу № А55-3882/2012).
В договоре аренды могут быть указаны основания, по которым арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 , ст. 620 ГК РФ). Однако это правило не действует, если арендатор, подписав соглашение о расторжении:
фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ) или
вернул, но акт приема-передачи объекта арендодателю не подписан. То есть нет доказательств, что арендатор на самом деле давно не использует объект.
При таких обстоятельствах с наибольшей долей вероятности суд сочтет, что арендные отношения сохранены и удовлетворит требование о взыскании арендной платы (пример: постановление ФАС Центрального округа от 20.06.13 № А23-2472/2012). В обоснование такого вывода ссылаются на то, что прекращение договора аренды не влечет за собой прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.02 № 66).
Иное дело, если арендатор делал попытки или попытку вернуть объект, а арендодатель уклоняется. В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.02 № 66).
В результате одностороннего отказа
Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения допускается (п. 3 ст. 450 ГК РФ), причем если договор аренды заключен на неопределенный срок, то отдельно оговаривать право на односторонний отказ не обязательно. Оно сформулировано именно для таких случаев (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Требуется лишь уведомить арендодателя об отказе от договора: за три месяца (при аренде недвижимости) или за месяц (если речь идет о другом имуществе) или в другие сроки (предусмотренные договором).
А вот если договор аренды заключен на определенный срок, то односторонний отказ допускается только если он предусмотрен в самом договоре.
Арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока, если в договоре установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает свое действие по истечении определенного срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращен арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока.
В какой момент прекращаются арендные отношения при одностороннем отказе?
В момент получения соответствующего уведомления арендодателем, если иное не указано в уведомлении или договоре. Ранее этот подход выработала судебная практика (см., например, постановление Президиума ВАС России от 25.07.11 № 3318/11), теперь имеется вполне нормативное обоснование: пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ, который прямо указывает, что «юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю».
Это правило применяется, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
То есть в договоре стороны могут согласовать и другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым – например, момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора или истечение какого-либо срока с момента получения уведомления.
В любом случае во избежание спорных ситуаций лучше указать дату расторжения договора аренды в договоре или указать в самом уведомлении.
Важно понимать, что арендатор, который решил воспользоваться односторонним отказом, обязан передать предмет аренды сразу же, т. е. до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении.
Прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.02 № 66) — это правило действует как при одностороннем отказе, так и в случаях прекращения договора по другим основаниям.
Однако пока объект аренды не возвращен, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа.
Если же договор аренды был зарегистрирован, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.
Следует обратить особое внимание на формулировку условия о праве на односторонний внесудебный отказ
Оптимальным может быть указание на то, что «арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды, уведомив арендодателя об отказе от договора за месяц. Договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении данного срока».
Указание на внесудебный порядок должно быть обязательно, иначе суд может счесть, что арендатор вправе отказаться от договора аренды только путем обращения в суд.
Расторжение в судебном порядке
В судебном порядке арендатор имеет право потребовать расторжения договора, если арендодатель нарушает определенные условия.
Например, если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Причем договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В случае если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.02 № 66).
Однако если возможность пользования объектом (доступ к нему) без прекращения договора перекрывает арендодатель, он не имеет права требовать арендную плату за период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться имуществом (постановление Президиума ВАС России от 09.04.13 № 13689/12).
Арендатор должен сначала направить письмо арендодателю с предложением расторгнуть этот договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ) и только после отказа арендодателя (или истечения срока, указанного в договоре, если он не указан, то через 30 дней), арендатор вправе обратиться в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если же арендатор подаст иск о расторжении договора аренды, не отправив сначала предложение арендодателю, то суд оставит иск без рассмотрения (п. 60 постановления Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС России № 8 от 01.07.96).
В данном случае арендные отношения прекращаются со дня вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а обязательства по внесению арендной платы прекращаются после того, как объект передан арендодателю по акту.