Как можно оформить самозахват

Самозахват как явление имел место и в советское время, да и сейчас весьма широко распространен: наша страна слишком велика, чтобы пересчитать каждую пядь и присвоить им всем уникальные номера. Так что, ставим забор и сажаем картошку в надежде на то, что до нас не доберутся? Многие советуют этот вариант, как самый экономичный. Проблемы возникают тогда, когда возникает необходимость, например, оформить наследство, или, скажем, продать землю или возникнет спор с соседями относительно границ. Если выяснится, что земля захвачена незаконно (как правило, это всегда выясняется), то представители Росреестра обязательно поставят перед судом вопрос о восстановлении изначальных границ. И все возведенное на самозахваченном участке придется уничтожать за свой счет и своими руками.
И вот, начиная с 1 марта «самозахватчики» получили возможность «легализовать» расширенные границы своих земельных участков за счет самозахваченной государственной или муниципальной земли (на основании Федерального закона от 23.06.14 № 171-ФЗ, глава V.4 Земельного кодекса РФ). По официальной версии,
Возникло впечатление, что самозахват приобрел такие масштабы, что стало проще не бороться с ним, а дать возможность его узаконить, и, соответственно, получить новых плательщиков земельного налога. По официальной же версии, это решение было принято с целью сократить площадь бесхозяйственно содержащейся земли, помочь собственникам земель устранить «изломанность» границ и т. п.
Впрочем, причины не так важны, как вопросы о том, сколько это стоит и как все это оформить.
Оформить прирезку можно, если участок:
находится в собственности гражданина;
граничит с государственными и муниципальными землями;
не является территорией общего пользования;
не выходит за пределы так называемых «красных линий» (условных обозначений линейных объектов — коммуникаций, дорог, трубопроводов, линий электропередач и т. п.).
«Прирезка» возможна в отношении земли личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
Узнать, к какой территориальной зоне относится участок, можно на сайте соответствующего муниципального образования или на сайт администрации. На этих же сайтах можно получить информацию о предельном максимальном размере, установленном правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны. В результате оформления «прирезки» площадь участка не может превышать указанного максимума. К примеру, в Московской области максимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданину в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства составляет 40,0 га, садоводства — 0,15 га, огородничества — 0,10 га, дачного строительства — 0,25 га (см. Закон Московской области от 17.06.03 № 63/2003-ОЗ).
Каков размер платы за земельный участок устанавливается собственником земли (государством, субъектом РФ, муниципальным образованием) в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). Надо знать площадь самовольно захваченного участка, его кадастровую стоимость и и размер платы за оформление, который устанавливается владельцем земли в процентах от стоимости.
Зная кадастровый или условный номер участка или его адрес, установить кадастровую стоимость можно с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра (https://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), а также в разделе «Сервисы», подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Также можно направить запрос в сам Росреестр в электронном виде, причем ответить вам должны не позднее, чем через пять дней после получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 27.02.10 № 75).
Размер госпошлины зависит о формы ответа:
150 руб. — за письмо на электронную почту;
400 руб. — за ответ в традиционной, бумажной форме.
Основанием для оформления прирезки является соглашение, заключенное между заявителем и уполномоченным органом — органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями (например, правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области).
В эти ведомства представляются:
копии правоустанавливающих документов на имеющийся участок;
заявление о перераспределении;
проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ), затраты на изготовление которого придется оплатить заявителю. Понадобится привлечение кадастрового инженера (цена вопроса — от 5000 руб.).
Решение принимается через 30 календарных дней после получения всех документов. Перечень оснований для отказа установлен в Земельном кодексе (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ), к примеру, нельзя прирезать землю, ограниченную в обороте, выставленную на аукционные торги и т. п. Кроме того, может потребоваться согласие других лиц, например, банка, если земля в залоге.
Если же препятствий нет, то выносится положительное решение. Далее придется организовать и оплатить постановку на кадастровый учет, причем неприятная тонкость состоит в том, что оплачивать придется оформление не только своего нового участка, но и нового государственного (муниципального) участка, от которой отрезали кусок (п. 11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ), причем вне зависимости от площади этого участка.
После получения кадастрового паспорта его надо представить в орган, с которым будет подписываться соглашение о перераспределении. Соглашение составляет этот орган, а потом направляет заявителю на подпись. Подписать соглашение надо в течение тридцати дней со дня его получения (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Оплата участка осуществляется в течение месяца со дня подписания соглашения, причем оплата должна быть проведена единовременно, ни отсрочек, ни рассрочек закон не предусматривает, по крайней мере, пока).
Насколько выгодно легализовать прирезанное? Единственно верного ответа дать нельзя, все основывается на том, что это за земля, какова ее кадастровая стоимость, ее площадь и площадь того участка, от которого предполагается ее отрезать. И, разумеется, от того, что уже возведено на самозахваченной земле и сколько стоит этот объект.